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Comment changer de syndic de copropriété ?

Vous n'êtes pas satisfaits de votre syndic ? Vous pouvez le remplacer par un autre syndic professionnel ou par un syndic bénévole, et même avant la fin de son contrat. Voici la marche à suivre, les règles de vote et les délais de passation.

En bref

• Qui décide : l'assemblée générale des copropriétaires.
• Majorité : majorité absolue des voix de tous les copropriétaires (article 25), avec un second vote possible à la majorité simple.
• En cours de mandat : possible, sans avoir à prouver une faute du syndic.
• Durée : en général deux à quatre mois entre la décision et la prise de fonction du nouveau syndic.
• Passation : l'ancien syndic a quinze jours pour remettre la trésorerie, les fonds et les archives, puis deux mois pour solder les comptes.

Les étapes pour changer de syndic

1. Choisir le futur syndic

   Vers un syndic professionnel : demandez plusieurs propositions de contrat et comparez le contenu du forfait, la disponibilité du gestionnaire et les outils proposés aux copropriétaires. Le conseil syndical est chargé de cette mise en concurrence avant l'assemblée qui désigne le syndic.

   Vers un syndic bénévole : il faut un copropriétaire investi, qui a le sens de l'intérêt collectif. Avec Co'hop! Copro, il n'a pas besoin d'être comptable ni juriste : nous prenons en charge la partie technique, il garde les décisions.

2. Faire inscrire la question à l'ordre du jour

   Tout copropriétaire peut demander l'inscription d'une question à l'ordre du jour de l'assemblée générale. Envoyez votre demande au syndic en place par lettre recommandée avec accusé de réception, en joignant le projet de contrat du syndic proposé, ou la candidature du syndic bénévole.

   Envoyez-la le plus tôt possible, idéalement deux mois avant la date habituelle de l'assemblée : si elle arrive après l'envoi des convocations, la question sera reportée à l'assemblée suivante. Pour ne pas attendre, les copropriétaires qui représentent au moins un quart des voix peuvent demander une assemblée générale extraordinaire.

3. Choisir un lieu d'assemblée hors des locaux du syndic

   Si le syndic en place n'est pas reconduit, il peut demander aux copropriétaires de quitter ses bureaux. Une salle neutre évite d'interrompre la séance et de fragiliser les décisions qui suivent.

4. Préparer le déroulement de l'assemblée

   Le syndic est souvent secrétaire de séance. Mieux vaut élire un copropriétaire secrétaire dès le début de l'assemblée.

   Réunissez les pouvoirs des copropriétaires absents. La feuille de présence et les pouvoirs sont annexés au procès-verbal, que le président de séance garde avec lui : l'ancien syndic ne doit pas repartir avec. Le procès-verbal est rédigé et signé en fin de séance par les membres du bureau.

5. Voter la désignation du nouveau syndic

   La désignation doit recueillir la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires, présents ou non, soit au moins 501/1000e. Si ce seuil n'est pas atteint mais que le projet a obtenu au moins un tiers des voix (333/1000e), l'assemblée peut revoter immédiatement : la décision est alors adoptée à la majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.

   Lorsque plusieurs propositions sont en concurrence, chacune est soumise au vote.

6. Organiser la passation

   Le syndicat doit disposer d'un compte bancaire séparé à son nom. Prenez contact avec la banque avant l'assemblée : elle demandera le règlement de copropriété et le procès-verbal qui désigne le nouveau syndic.

   L'ancien syndic doit remettre au nouveau, dans les quinze jours qui suivent la fin de ses fonctions, la situation de trésorerie, les fonds immédiatement disponibles et l'ensemble des documents et archives du syndicat. Dans les deux mois suivants, il verse le solde des fonds après apurement des comptes et fournit l'état des comptes des copropriétaires et celui du syndicat. S'il ne le fait pas, le nouveau syndic peut le mettre en demeure, puis saisir le juge.

Changer de syndic en cours de mandat

Il n'est pas nécessaire d'attendre la fin du contrat. L'assemblée générale peut désigner un nouveau syndic à tout moment : elle fixe alors la date de fin du mandat en cours et la date de prise de fonction du nouveau syndic. Cette désignation vaut révocation de l'ancien syndic, sans avoir à démontrer une faute de sa part.

En pratique, la question est inscrite à l'ordre du jour d'une assemblée ordinaire ou d'une assemblée extraordinaire, avec le contrat du syndic proposé. Le reste de la procédure est identique.

Passer d'un syndic professionnel à un syndic bénévole

Le syndic bénévole est un copropriétaire de l'immeuble, ou son conjoint ou partenaire de PACS. Il n'a pas besoin de carte professionnelle et n'est pas rémunéré, sauf décision contraire de l'assemblée. C'est une solution adaptée aux petites et moyennes copropriétés, où les copropriétaires se connaissent et veulent maîtriser leurs charges.

La difficulté tient surtout à la comptabilité, aux appels de fonds et à la préparation des assemblées. C'est là qu'intervient notre assistance aux syndics bénévoles : le copropriétaire reste syndic, nous tenons les comptes et préparons les documents.

Passer d'un syndic bénévole à un syndic professionnel

Quand le syndic bénévole souhaite arrêter, ou que la gestion devient trop lourde, la copropriété peut confier la mission à un professionnel. La procédure est la même : le contrat du syndic professionnel est inscrit à l'ordre du jour, puis voté en assemblée générale. Le syndic bénévole transmet ensuite les comptes, les documents et les fonds.

Co'hop! Copro propose deux formules de syndic professionnel pour les petites et moyennes copropriétés de la métropole lilloise : Syndic Pro Essentiel et Syndic Pro Équilibre.

Questions fréquentes

Peut-on changer de syndic en cours de mandat ?

Oui. L'assemblée générale peut désigner un nouveau syndic avant la fin du contrat en cours, en fixant la date de fin de l'ancien mandat et la date de prise de fonction du nouveau. Il n'est pas nécessaire de prouver une faute.

Quelle majorité faut-il pour changer de syndic ?

La majorité absolue des voix de tous les copropriétaires (article 25). À défaut, si le projet a recueilli au moins un tiers des voix, un second vote immédiat à la majorité simple est possible.

Combien de temps faut-il pour changer de syndic ?

Deux à quatre mois en général, selon la date de la prochaine assemblée. Une assemblée générale extraordinaire permet d'aller plus vite.

Que doit transmettre l'ancien syndic ?

Sous quinze jours : la trésorerie, les fonds disponibles, les documents et les archives. Dans les deux mois suivants : le solde des fonds après apurement et l'état des comptes.

Qui peut être syndic bénévole ?

Un copropriétaire de l'immeuble, ou son conjoint ou partenaire de PACS. Il peut se faire assister pour la comptabilité et les assemblées.

Peut-on passer d'un syndic bénévole à un syndic professionnel ?

Oui, en suivant la même procédure de désignation en assemblée générale.

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